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购置70套房子看起来多，但每月的房贷只要能解决28万左右就可以了。
吴瑕根本就不相信，梁老板每月连这点钱都拿不出。
怎么可能拿不出呢？
要知道，梁董可是以120万的年薪聘请的她啊。每个月的月薪就是10万。他还打算连花依珊都一块招到公司来呢。并且开出了跟她相同的年薪。
那就相当于，他只请她俩个员工，月薪就得支付20万。
像他这样子花钱的大老板，说他还不起28万的房贷月供，谁信呢？
别人信不信不知道，反正吴瑕是打死不信的。
正因为抱了“先入为主”的观念，吴瑕认定梁腾会采取“3万首付”的按揭方式，去投资“开放之都”的房产。
吴瑕消息比较灵通，想起了一件事儿，于是郑重其事的向梁腾示警：“真要按揭购买‘开放之都’的房子，有一点必须注意！不要买到一些貌似便宜实惠，其实是‘定时炸弹’的房子！”
“怎么说？”梁腾问。
“不知道梁董有没有听说过‘小产权房’的概念呢？”吴瑕问。
吴瑕这一提醒，梁腾顿时猛醒过来。
差点忘了这一茬。
吴瑕道：“所谓的小产权房，是指相关的土地部门不认可，由农村里的村组织出面，用村里的创收资金兴建的楼盘。那些楼盘，看起来完全按照正常的商品房的风格来建造，高达30几层，绿化也挺不错，甚至门禁系统，地下停车场，一应俱全。”
“但就因为‘小产权房’没有正常的建筑审批手续，不被相关部门认可，它只能比正常的商品房售价更优惠，便宜太多了。比如，周边的商品房卖7000、8000，这小产权房只卖2000到3000，便宜一半以上啊房价。”
“在房贷最宽松这几年，银行为了业务量的考虑，甚至也替小产权提供了正常的按揭贷款，只收取正常的贷款利率……一段时期内，‘开放之都’的小产权房确实卖得很火！”
“但投资这种小产权房的危险，一个是它不保值，流转过户几乎没有可能！另外一个，是它不被相关部门认可。它存在着被当作‘违章.建筑’拆除的风险。”
“别以为占地巨大，建筑又高，就不可能拆除了。在‘开放之都’的某个区，兴建有大量的小产权房，前两年就曾经被拆过一栋小产权房。这导致的直接后果，就是当时在建的几栋小产权房，被惊到了，一下子陷入了停工的状态。”
“那几栋停工的小产权房，有的已经盖到二十几层。不止是没建好就得‘停工’，甚至就连当地原本很多很火的售楼处，也几乎绝迹了。没建好的小产权房楼盘上，挂着的横幅上面，也只留下了一个电话号码，此外没有任何信息。看不出一丁点打算销售的迹象……”
“在打击小产权房的严厉风头之下，投资方停工观望。小产权房成了烫手山竽。想转手，找不到接手的下家。”
“然而，那是在严.打的那些区，小产权房已经不得出售。但‘开放之都’有些区，尚未明令禁止小产权房的兴建和出售……但看趋势，迟早也会跟进禁止的。”
“所以我必须给梁董提个醒，真要购置‘开放之都’的房产，绝对不能贪图便宜，去购买小产权房啊。我有几个认识的旧同事，就购买了‘开放之都’的小产权房。一个的房子被拆了，另外两个的虽然没被拆，但也人心惶惶。想要转手，然而一年多过去，始终没找到敢接手的。就算把房价一降再降，亏本出售了，仍然找不到人来买……”
说到这，吴瑕长长叹一口气。不知道是否在替她的旧同事感到惋惜？
“我知道了。一定不贪图便宜购买小产权房。我会特别小心的，去审核房产的用地权属性质的。对于无法查证的，宁可不买。”
梁腾正色跟吴瑕保证道。
“千万小心不能买小产权房，不，应该包括一切没有完成合法审批程序、办不了房产证的房子，都坚决不能买。”
“梁董注意这方面就行了。”吴瑕强调了一遍，最后说：“现在我想确认一点，你是决定采取首付三成的按揭方式，采购‘开放之都’70套房源吗？确认了这点，我才好进一步研究，具体购买哪个地段的房子。”
梁腾缓缓的摇头。
吴瑕脸色微变。
“我有更好的方案。”
梁腾特别强调了一遍。又道：“一口气在‘开放之都’按揭拿下70套房，类似于‘团购’。它的风险，来自于未来十年的还贷压力。一年要还上三百多四百万的‘房贷’。并且‘开放之都’的房子基本都是‘期房’，从银行放贷到正式交房这几年时间内，没有房租收入，来‘冲抵’房贷。而公司现在并没有太多营利产品。总之，公司的还贷能力，恐怕短期内也跟不上。”
“抛开这一切不谈。最关键的，一口气按揭70套房，我始终觉得，并非最佳的投资模式。”
“乐观的话，十年后，‘开放之都’的房价暴涨到了预期的高度，到时抛售几套房源，即可还清全部房贷……但起码还十年房贷跑不掉了吧？”
“每年将近四百万的房贷，还十年，那就必须再填进去四千多万。加上之前投入的一、两千万。这样的本钱投入，最后得到的收益在5亿左右，是不亏。但我觉得赚得还不够。”
吴瑕听得眼睛都瞪大了。
前后预计总投入6千万，预期获利5亿左右，这还仅仅是“不亏”？梁董竟然还觉得赚得不够多？
他是不是太过于好高鹜远？！
当然，吴瑕在家里面的时候，也看过她老爸运用十数亿资本，投资有色金属行业，短短数年获利几十上百亿……但“有色金属行业”的准入门槛太高了，除了动辄数亿的资本运作，还需要有强大的人脉资源。一般人无法涉足该行业。
再一个，越是投入巨大的行业，比如投资数亿数十亿，它获利的前景才越广阔，有时候收益率高达几十倍上百倍。
越是低投入的生意，反而很难获得十倍几十倍的利润。
这不难理解。
就好像拥有几十亿身家的富豪，他只要投对了项目（甚至只要买对了哪支优质股票），他的财富就能在很短时间内变成上百亿，几百亿。
而投入几万块开餐饮店的，就算生意不错，但要他很短时间内赚十几二十倍利润，赚个一百万，感觉就挺困难的。
这说明，资本累积到一定程度之后，钱才更好赚。
所以吴瑕觉得嘛，总共投入几千万，在十年内可以收获十倍的利润，够可以了。这也是房地产被称之为“暴利行业”的原因所在。
换作其它普通的生意，投资几千万，花了几年时间，也就是可以赚回几千万的本钱而已。
就这，梁董竟然还不满意？
吴瑕真不知道梁董的心气有多高？他究竟还有什么办法利用手头上1600万现钱，赚取何等惊人的财富？
吴瑕苦笑着摇头，对梁腾道：“我实在无法想象，还有什么样的房地产项目，比之大批量按揭购房更赚钱？更稳妥？风险更低？当然，你若说直接拿地，自己盖房子来卖更赚钱，那肯定的。但那也不是区区1600万可以玩转的了。”
梁腾似乎浑不在意吴瑕善意的嘲讽，缓缓开口。
“我有个全盘的计划了的。仍然是投资房地产，但十年的预期获利，最少是‘按揭购房’的二十倍以上。只不过，想要我的计划成功，必须有一定的人脉资源。”
梁腾不知不觉压低了声音，很是鬼祟的透.露着惊人的打算。
吴瑕首先被惊到了。
一口气“按揭购房70套”，十年预期收益高达5亿啊。梁董居然夸下海.口，他计划中的房地产投资，预期收益居然比5亿还高20倍。还至少呢！
就用“至少”的20倍来计算，5亿的20倍，那就是100亿的收益了。
吴瑕彻底无语了。
哪怕她再怎么盲目的相信梁董的神奇能耐，依然难以置信，他能凭借1600万，短短十年内赚取百亿以上的财富。
正常的生意，哪有可能产生如此恐怖的暴利！
不错！
吴瑕感觉那已经不仅仅是惊人了。简直达到了“恐怖如斯”的境界了。
吴瑕定了定神，不自觉学着他的模样，压低了声音问：“你确定，你不是要干什么违法的勾当吧？甚至，你打算赌命了，拿一千多万去雇佣一批亡命之徒，去从事贩卖白.面的勾当吗！？天啊，梁董你年轻有为，前途远大！千万不要犯傻啊，毁了自己毁了自己一家人！”
梁腾哭笑不得的看着她，忍不住摸摸鼻子（当然是摸自己的鼻子），说：“我真那么蠢，你也不会加盟我的这个小公司了。你不相信我的脑子，也应该相信自己的智商及眼力啊。放心吧，绝对不会去从事违法犯罪之事。”
吴瑕心里稍定。
梁腾否认了从事违法勾当的可能性，吴瑕的好奇心又被勾了起来。
究竟是什么样的房地产投资，可以用1600万的投资，十年间掠取百亿利润？
梁腾却卖起了关子。
依然锁定之前的问题，追问她：“我需要的‘人脉’，一个来自于土地部门的，一个是来自于银行系统的。你认识这方面的人吗？”
说到这，又强调了一些具体要求：“你知道南边市有个名叫‘封源’的县级区吗？我需要的是‘封源区’的土地部门的人脉，必须是土地部门‘地籍科’的组长。当然，最好能认识土地部门的负责人。”
“来自银行系统的人脉，工行农行建行交行……无论哪个行都没关系了。只要是‘封源区’的银行系统的，能拍板批准发放贷款的就行了。”
吴瑕用自己的思维方式来解读，梁腾需要用到银行系统的人脉，不消说，当然是为了要贷款。可是按照正常程序，哪怕按揭70套房的巨额房贷，都可以批下来，不需要额外去跑关系。
梁腾居然要用到银行系统的人脉，难道他的贷款有猫腻？
但他刚刚又保证了绝对不做违法勾当。
想不通，真的想不能！
另外，需要来自于土地部门的人脉，表面看当然是为了土地过户。但买房子过户，不是更应该找“房产部门”的人脉吗？
（现在不像后世。后世的土地部门升级成了“自然资源部门”，把房产部门办理“房产证”的职权收了过去，统一变成办理“不动产权证”了。现在办理房产证仍归“房产部门”负责。吴瑕觉得梁腾不找“房产部门”，只找“土地部门”的人脉，有点古怪。）
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购置70套房子看起来多，但每月的房贷只要能解决28万左右就可以了。
吴瑕根本就不相信，梁老板每月连这点钱都拿不出。
怎么可能拿不出呢？
要知道，梁董可是以120万的年薪聘请的她啊。每个月的月薪就是10万。他还打算连花依珊都一块招到公司来呢。并且开出了跟她相同的年薪。
那就相当于，他只请她俩个员工，月薪就得支付20万。
像他这样子花钱的大老板，说他还不起28万的房贷月供，谁信呢？
别人信不信不知道，反正吴瑕是打死不信的。
正因为抱了“先入为主”的观念，吴瑕认定梁腾会采取“3万首付”的按揭方式，去投资“开放之都”的房产。
吴瑕消息比较灵通，想起了一件事儿，于是郑重其事的向梁腾示警：“真要按揭购买‘开放之都’的房子，有一点必须注意！不要买到一些貌似便宜实惠，其实是‘定时炸弹’的房子！”
“怎么说？”梁腾问。
“不知道梁董有没有听说过‘小产权房’的概念呢？”吴瑕问。
吴瑕这一提醒，梁腾顿时猛醒过来。
差点忘了这一茬。
吴瑕道：“所谓的小产权房，是指相关的土地部门不认可，由农村里的村组织出面，用村里的创收资金兴建的楼盘。那些楼盘，看起来完全按照正常的商品房的风格来建造，高达30几层，绿化也挺不错，甚至门禁系统，地下停车场，一应俱全。”
“但就因为‘小产权房’没有正常的建筑审批手续，不被相关部门认可，它只能比正常的商品房售价更优惠，便宜太多了。比如，周边的商品房卖7000、8000，这小产权房只卖2000到3000，便宜一半以上啊房价。”
“在房贷最宽松这几年，银行为了业务量的考虑，甚至也替小产权提供了正常的按揭贷款，只收取正常的贷款利率……一段时期内，‘开放之都’的小产权房确实卖得很火！”
“但投资这种小产权房的危险，一个是它不保值，流转过户几乎没有可能！另外一个，是它不被相关部门认可。它存在着被当作‘违章.建筑’拆除的风险。”
“别以为占地巨大，建筑又高，就不可能拆除了。在‘开放之都’的某个区，兴建有大量的小产权房，前两年就曾经被拆过一栋小产权房。这导致的直接后果，就是当时在建的几栋小产权房，被惊到了，一下子陷入了停工的状态。”
“那几栋停工的小产权房，有的已经盖到二十几层。不止是没建好就得‘停工’，甚至就连当地原本很多很火的售楼处，也几乎绝迹了。没建好的小产权房楼盘上，挂着的横幅上面，也只留下了一个电话号码，此外没有任何信息。看不出一丁点打算销售的迹象……”
“在打击小产权房的严厉风头之下，投资方停工观望。小产权房成了烫手山竽。想转手，找不到接手的下家。”
“然而，那是在严.打的那些区，小产权房已经不得出售。但‘开放之都’有些区，尚未明令禁止小产权房的兴建和出售……但看趋势，迟早也会跟进禁止的。”
“所以我必须给梁董提个醒，真要购置‘开放之都’的房产，绝对不能贪图便宜，去购买小产权房啊。我有几个认识的旧同事，就购买了‘开放之都’的小产权房。一个的房子被拆了，另外两个的虽然没被拆，但也人心惶惶。想要转手，然而一年多过去，始终没找到敢接手的。就算把房价一降再降，亏本出售了，仍然找不到人来买……”
说到这，吴瑕长长叹一口气。不知道是否在替她的旧同事感到惋惜？
“我知道了。一定不贪图便宜购买小产权房。我会特别小心的，去审核房产的用地权属性质的。对于无法查证的，宁可不买。”
梁腾正色跟吴瑕保证道。
“千万小心不能买小产权房，不，应该包括一切没有完成合法审批程序、办不了房产证的房子，都坚决不能买。”
“梁董注意这方面就行了。”吴瑕强调了一遍，最后说：“现在我想确认一点，你是决定采取首付三成的按揭方式，采购‘开放之都’70套房源吗？确认了这点，我才好进一步研究，具体购买哪个地段的房子。”
梁腾缓缓的摇头。
吴瑕脸色微变。
“我有更好的方案。”
梁腾特别强调了一遍。又道：“一口气在‘开放之都’按揭拿下70套房，类似于‘团购’。它的风险，来自于未来十年的还贷压力。一年要还上三百多四百万的‘房贷’。并且‘开放之都’的房子基本都是‘期房’，从银行放贷到正式交房这几年时间内，没有房租收入，来‘冲抵’房贷。而公司现在并没有太多营利产品。总之，公司的还贷能力，恐怕短期内也跟不上。”
“抛开这一切不谈。最关键的，一口气按揭70套房，我始终觉得，并非最佳的投资模式。”
“乐观的话，十年后，‘开放之都’的房价暴涨到了预期的高度，到时抛售几套房源，即可还清全部房贷……但起码还十年房贷跑不掉了吧？”
“每年将近四百万的房贷，还十年，那就必须再填进去四千多万。加上之前投入的一、两千万。这样的本钱投入，最后得到的收益在5亿左右，是不亏。但我觉得赚得还不够。”
吴瑕听得眼睛都瞪大了。
前后预计总投入6千万，预期获利5亿左右，这还仅仅是“不亏”？梁董竟然还觉得赚得不够多？
他是不是太过于好高鹜远？！
当然，吴瑕在家里面的时候，也看过她老爸运用十数亿资本，投资有色金属行业，短短数年获利几十上百亿……但“有色金属行业”的准入门槛太高了，除了动辄数亿的资本运作，还需要有强大的人脉资源。一般人无法涉足该行业。
再一个，越是投入巨大的行业，比如投资数亿数十亿，它获利的前景才越广阔，有时候收益率高达几十倍上百倍。
越是低投入的生意，反而很难获得十倍几十倍的利润。
这不难理解。
就好像拥有几十亿身家的富豪，他只要投对了项目（甚至只要买对了哪支优质股票），他的财富就能在很短时间内变成上百亿，几百亿。
而投入几万块开餐饮店的，就算生意不错，但要他很短时间内赚十几二十倍利润，赚个一百万，感觉就挺困难的。
这说明，资本累积到一定程度之后，钱才更好赚。
所以吴瑕觉得嘛，总共投入几千万，在十年内可以收获十倍的利润，够可以了。这也是房地产被称之为“暴利行业”的原因所在。
换作其它普通的生意，投资几千万，花了几年时间，也就是可以赚回几千万的本钱而已。
就这，梁董竟然还不满意？
吴瑕真不知道梁董的心气有多高？他究竟还有什么办法利用手头上1600万现钱，赚取何等惊人的财富？
吴瑕苦笑着摇头，对梁腾道：“我实在无法想象，还有什么样的房地产项目，比之大批量按揭购房更赚钱？更稳妥？风险更低？当然，你若说直接拿地，自己盖房子来卖更赚钱，那肯定的。但那也不是区区1600万可以玩转的了。”
梁腾似乎浑不在意吴瑕善意的嘲讽，缓缓开口。
“我有个全盘的计划了的。仍然是投资房地产，但十年的预期获利，最少是‘按揭购房’的二十倍以上。只不过，想要我的计划成功，必须有一定的人脉资源。”
梁腾不知不觉压低了声音，很是鬼祟的透.露着惊人的打算。
吴瑕首先被惊到了。
一口气“按揭购房70套”，十年预期收益高达5亿啊。梁董居然夸下海.口，他计划中的房地产投资，预期收益居然比5亿还高20倍。还至少呢！
就用“至少”的20倍来计算，5亿的20倍，那就是100亿的收益了。
吴瑕彻底无语了。
哪怕她再怎么盲目的相信梁董的神奇能耐，依然难以置信，他能凭借1600万，短短十年内赚取百亿以上的财富。
正常的生意，哪有可能产生如此恐怖的暴利！
不错！
吴瑕感觉那已经不仅仅是惊人了。简直达到了“恐怖如斯”的境界了。
吴瑕定了定神，不自觉学着他的模样，压低了声音问：“你确定，你不是要干什么违法的勾当吧？甚至，你打算赌命了，拿一千多万去雇佣一批亡命之徒，去从事贩卖白.面的勾当吗！？天啊，梁董你年轻有为，前途远大！千万不要犯傻啊，毁了自己毁了自己一家人！”
梁腾哭笑不得的看着她，忍不住摸摸鼻子（当然是摸自己的鼻子），说：“我真那么蠢，你也不会加盟我的这个小公司了。你不相信我的脑子，也应该相信自己的智商及眼力啊。放心吧，绝对不会去从事违法犯罪之事。”
吴瑕心里稍定。
梁腾否认了从事违法勾当的可能性，吴瑕的好奇心又被勾了起来。
究竟是什么样的房地产投资，可以用1600万的投资，十年间掠取百亿利润？
梁腾却卖起了关子。
依然锁定之前的问题，追问她：“我需要的‘人脉’，一个来自于土地部门的，一个是来自于银行系统的。你认识这方面的人吗？”
说到这，又强调了一些具体要求：“你知道南边市有个名叫‘封源’的县级区吗？我需要的是‘封源区’的土地部门的人脉，必须是土地部门‘地籍科’的组长。当然，最好能认识土地部门的负责人。”
“来自银行系统的人脉，工行农行建行交行……无论哪个行都没关系了。只要是‘封源区’的银行系统的，能拍板批准发放贷款的就行了。”
吴瑕用自己的思维方式来解读，梁腾需要用到银行系统的人脉，不消说，当然是为了要贷款。可是按照正常程序，哪怕按揭70套房的巨额房贷，都可以批下来，不需要额外去跑关系。
梁腾居然要用到银行系统的人脉，难道他的贷款有猫腻？
但他刚刚又保证了绝对不做违法勾当。
想不通，真的想不能！
另外，需要来自于土地部门的人脉，表面看当然是为了土地过户。但买房子过户，不是更应该找“房产部门”的人脉吗？
（现在不像后世。后世的土地部门升级成了“自然资源部门”，把房产部门办理“房产证”的职权收了过去，统一变成办理“不动产权证”了。现在办理房产证仍归“房产部门”负责。吴瑕觉得梁腾不找“房产部门”，只找“土地部门”的人脉，有点古怪。）
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